Les grandes villes françaises appartiennent-elles à une poignée de propriétaires ? La part des Français qui possèdent un logement stagne depuis dix ans (57,2 % des ménages en 2024). Pourtant, certains les accumulent. En 2021, une étude de l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) mettait à jour l’ampleur de la concentration immobilière en France, surtout dans les centres-villes des grandes agglomérations.
Les profils et stratégies de ces multipropriétaires font l’objet, depuis la publication de cette étude, d’une attention plus soutenue de chercheurs et d’experts. Cet intérêt est d’autant plus grand que nombre de logements échappent désormais au marché locatif classique et font défaut à ceux qui cherchent à se loger. De nombreux biens sont mis en location touristique de courte durée, font office de pied-à-terre ou sont laissés durablement inoccupés. Au point d’alerter des élus quand ce phénomène contribue à accentuer la crise du logement dans des zones en tension.
Un million de ménages possèdent au moins cinq logements
Selon l’étude que l’Insee a commencé à publier en 2021, la France compte 24 % de ménages détenant au moins deux biens immobiliers. Ce groupe des « multipropriétaires » possède 68 % des logements détenus par les particuliers. Et au sein de ce groupe, se distinguent les « maxi » propriétaires : un million de ménages, soit 3,5 % des Français, possèdent cinq logements et plus, qui mêlent résidences principales ou secondaires, biens loués sur de longues ou courtes durées ou logements vacants.
Ces chiffres ont été obtenus à partir d’une base de données inédite et exhaustive du patrimoine immobilier des Français, réalisée en croisant des données fiscales et cadastrales, mais aussi les registres du commerce et des sociétés permettant d’identifier les propriétaires fonciers par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) en se basant d’abord sur les données de 2017. Ce travail de grande ampleur, « révélateur de tendances structurelles » selon Mathias André, du département des études économiques de l’Insee, se poursuit puisque l’institut y intègre progressivement des données plus récentes.
Ils concentrent le logement privé des grandes villes
Les propriétaires d’au moins cinq biens détiennent une part très importante des logements de particuliers situés dans les grandes métropoles : ils détiennent 37 % des logements dans les centres-villes des agglomérations de plus de 700 000 habitants et jusqu’à 40 % à Paris.
Cela s’explique par la part de logements mis en location au sein de leur patrimoine, puisque la rentabilité est meilleure dans les zones où la demande de logement est forte. Ainsi, les « maxipropriétaires » détiennent 50 % des logements locatifs possédés par des particuliers en France. Ce pourcentage monte à 58 % des logements en location situés à Paris, 57 % à Lyon, 56 % à Marseille ou 62 % à Lille.
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