Question à un expert
J’ai hérité d’une maison que je vais vendre, comment la plus-value sera-t-elle calculée ?
Les vendeurs d’un bien immobilier hérité peinent parfois à comprendre le calcul de leur plus-value.
Il faut tout d’abord être attentif à la valeur d’entrée du bien dans le patrimoine : il ne s’agit pas de la valeur d’achat par le défunt, mais de la valeur vénale à son décès, inscrite par les héritiers dans la déclaration de succession.
Si le bien valorisé 300 000 euros dans cette déclaration est vendu 400 000 euros, la plus-value brute taxable est de 100 000 euros. (C’est pourquoi, au-delà des droits de succession, la question de la valeur à porter à la déclaration de succession est cruciale, une valeur trop basse pourra majorer l’impôt sur la plus-value à la vente.)
Il faut ensuite déterminer la date d’entrée du bien dans le patrimoine de l’héritier – c’est important, car la plus-value soumise à l’impôt sur le revenu (au taux fixe de 19 %) et aux prélèvements sociaux (au taux fixe de 17,2 %) bénéficie d’abattements pour durée de détention au-delà de la cinquième année de détention. Là encore, il ne s’agit pas de la date de l’achat par le défunt, mais de celle du décès.
Déduction pour travaux
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année de détention. C’est 4 % pour la vingt-deuxième année, permettant une exonération totale d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, de 1,6 % la vingt-deuxième année et de 9 % au-delà. L’exonération complète de prélèvements sociaux intervient donc au bout de trente ans.
Quand bien même le défunt aurait détenu longtemps le bien, le compteur repart à zéro pour ses héritiers. Et même si le bien était la résidence principale du défunt, les héritiers ne peuvent bénéficier d’une exonération à ce titre.
Quels frais peuvent minorer la plus-value taxable ? La déduction forfaitaire de 7,5 % admise au titre des frais d’acquisition pour un bien acheté ne s’applique pas s’il a été hérité. Seuls les frais réellement payés à la succession sont admis en déduction – frais d’actes notariés, taxes, droits de succession (pour la part relative au bien vendu).
Une déduction forfaitaire de 15 %, pour travaux, peut s’appliquer si l’héritier a détenu le bien cinq ans. A défaut, le montant réel des travaux réalisés après le décès peut être déduit. Les héritiers ne pourront donc pas se servir des travaux financés de son vivant par le défunt.
