Les particuliers qui ont proposé à la location des biens non meublés doivent déclarer les loyers qu’ils ont perçus en 2023 dans la catégorie des revenus fonciers. Tant qu’ils n’ont pas franchi le seuil de 15 000 euros de loyers annuels, ils relèvent de plein droit d’un régime d’imposition simplifié : le microfoncier.
Si vous êtes dans cette situation, il vous suffit de reporter le montant de vos loyers bruts sur votre déclaration de revenus. L’administration fiscale se chargera de calculer le montant de vos loyers imposables de manière forfaitaire, en appliquant un abattement de 30 % au montant des sommes déclarées.
Cet abattement est censé représenter toutes vos charges. Vous ne pouvez rien déduire de plus. Avec ce régime, vous n’êtes donc imposé que sur 70 % de ce que vous avez encaissé, aussi bien pour l’impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux. Le revers de la médaille ? Vous ne pouvez jamais faire valoir de déficit, même si vous avez eu plus de sorties que de rentrées d’argent.
Ce n’est qu’au-delà du seuil de 15 000 euros de loyers annuels, ou si vous optez pour le régime réel, que vous pouvez déduire la totalité de vos charges. Il n’y a aucun formalisme particulier à suivre pour que s’applique ce choix. Il suffit de remplir une déclaration spécifique de revenus fonciers, dans laquelle vous devrez lister, rubrique par rubrique, toutes vos charges : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, primes d’assurance, travaux d’entretien et de rénovation.
Quel est l’intérêt de ce régime par rapport au microfoncier ? Si le montant de vos charges dépasse celui de vos loyers, la différence constitue un déficit. Ce déficit est imputable sur votre revenu global, c’est-à-dire qu’il peut être déduit des autres revenus de votre foyer fiscal (salaires, retraites, bénéfices professionnels…). Ce qui permet de les défiscaliser, au moins en partie.
Cette imputation est automatique dès lors que vous constatez un déficit foncier, mais elle est en principe limitée à 10 700 euros par an. Le reliquat – ainsi que la part du déficit relative aux intérêts d’emprunt – viendra en déduction de vos revenus fonciers « positifs » des dix années suivantes et vous permettra de gommer en partie l’impôt sur le revenu, mais aussi les prélèvements sociaux dus sur vos loyers futurs.
Une projection sur dix ans
Sauf que, jusqu’à fin 2025, pour inciter les propriétaires bailleurs à entreprendre rapidement des travaux de rénovation thermique, la limite de 10 700 euros est relevée à 21 400 euros afin d’inclure les frais engagés pour l’optimisation énergétique du bien.
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