Les propriétaires bailleurs, qui détiennent environ 8 millions de logements, pourraient retrouver des raisons d’espérer. Alors que le statut de bailleur privé pointe le bout de son nez, l’observatoire Clameur montre que, après une diminution régulière entre 2014 et 2023, la rentabilité d’un investissement locatif connaît une légère reprise depuis le deuxième trimestre 2023. « La tendance est très timide, il faut tout de même que cela se confirme dans les prochains mois », nuance Pierre Hautus, délégué général de Clameur.
Le rendement locatif, c’est-à-dire le rapport entre les loyers perçus et le prix d’achat du bien, reste très hétérogène sur le territoire. Il est moins élevé dans les grandes villes où l’immobilier est cher et les loyers plafonnés.
Dans toute la façade ouest de la France, de Rennes au Pays basque, le rendement brut est inférieur à 5 %, ce qui, avec les impôts locaux et les charges, aboutit à une rentabilité située aux alentours de 2 %. Pour le Genevois français ou le Sud-Est (autour de Nice et Marseille), la rentabilité est inférieure à 4 %. A Paris, la rentabilité locative est de 3,56 %, et de 4,43 % dans les Hauts-de-Seine.
En revanche, dans les endroits où les logements sont peu chers à l’achat, la rentabilité peut être très intéressante. Les rendements locatifs bruts sont supérieurs à 9 % dans les départements de la Nièvre, du Cher, de l’Indre, et globalement supérieurs à 7 % dans la plupart des départements qui ne comptent pas de grande ville.
Cette meilleure rentabilité rémunère une prise de risque plus importante pour le bailleur, car il s’agit de secteurs où la demande de logement à louer est moins importante que dans les grandes villes. Le risque de vacance locative, c’est-à-dire que le logement reste vide, y est plus donc important.
Vacance locative en baisse
La tension actuelle sur le marché locatif fait d’ailleurs baisser la vacance locative : sur sept ans, de 2018 à 2024, elle a diminué de neuf jours. Entre deux locataires, le logement est resté vide 24 jours en 2024 contre 36 jours en 2018. Cela diminue les frais pour un propriétaire bailleur qui continue à payer ses charges, sa mensualité de crédit et ne perçoit pas de loyer. Enfin, lorsqu’un locataire prend un logement, il le quitte moins vite.
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